Nih Step by Step Bisnis Property bagi yang Awam

Untuk yang masih awam dan pemula,Berikut mungkin informasi yg bermanfaat

berikut ini beberapa tips untuk anda yg ingin belajar

1.Cari tanah dibawah 1000m2 (ga usah luas2 dulu).
Kalo bisa cari lahan yang cukup untuk 1-4 unit rumah. Kenapa luasan kecil?
Ga perlu ijin yang ribet..cukup IMB aja. sama jika anda mau bangun rumah biasa.Jadi ga ada yg namanya IPT (ijin Peruntukan/pengolahan Tanah).

2.Tawarkan sistem kerja sama (untuk yg modalnya sedikit)
ga usah beli tanah
Tawarkan konsep kerjasama dengan pemilik tanah
Dalam konsep ini pembelian tanah dilakukan dengan cara dibagi dalam setiap kavling terbangun, artinya pembayaran dilakukan jika kavling terjual. Lalu dimana keuntungan Pemilik Tanah ?
1.Nilai keuntungan ditetapkan diawal perjanjian.
Besarnya sekitar 20-50% dari nilai total harga jual tanah yang disepakati dengan Developer.

Contoh : jika harga jual kepada Developer disepakati Rp.100.000,- dan luas tanahnya 1000m2 maka total harga = Rp. 100.000.000,- maka keuntungan yang kita janjikan adalah antara Rp. 20.000.000 sampai Rp.50.000.000,-.
Nilai persentase tergantung kesepakatan bersama.

2.Pemilik Tanah dapat lebih cepat mendapatkan keuntungan
Karena pembayaran tanah dan keuntungan dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, tidak menunggu sampai proyek selesai.

3.Keuntungan Pemilik tanah telah di kunci diawal sehingga apapun kerugian yang diderita dari proyek.
Developer tetap wajib memberikan keuntungan, karena telah disepakati diawal.

4.Kerjasama dibatasi oleh waktu, dan ada denda kepada Developer bila dalam jangka waktu tersebut belum terjual seluruh kavling.
Contoh konsep kerjasama ini :
Dalam perjanjian ditetapkan jangka waktu kerjasama selama 2 tahun dan dapat diperpanjang. Ada pinalti untuk Developer (kita sendiri yang mengusulkan adanya pinalti ini) bila dalam 2 tahun masih belum melunasi seluruh kewajiban atas pembayaran tanah & keuntungan, pinaltinya berupa denda yang nilai nya kita sepakati dengan Pemilik tanah.
Denda dapat berupa kenaikan harga tanah, nilainya sekitar 10%. Jadi saat bulan ke 25 (masuk tahun ke-3) harga tanah akan naik 10%, berarti kewajiban Developer naik menjadi 10% dari harga tanah, persentase keuntungan tentu mengikuti harga baru tersebut.
Dengan skema diatas maka kita sebagai Developer mempunyai batas waktu dan akan “habis-habisan” selama 2 tahun untuk menjual habis seluruh unit rumah. Skema ini juga memberikan kepastian waktu dan nilai yang akan didapatkan oleh Pemilik tanah.

tips negosiasi dengan pemilik tanah
Bagaimana cara bernegosiasi kepada Pemilik Tanah agar mau bekerjasama dengan Developer ? , berikut hal – hal yang perlu Anda perhatikan :

1.Kenali latar belakang pemilik tanah
Cari tahu apa kegiatannya, pekerjaannya, bisnisnya, lingkungan rumah tinggalnya, bagaimana keluarganya. Mungkin terlihat “ribet” namun sesungguhnya hal - hal tersebut menentukan bagaimana kita seharusnya berkomunikasi dengan pemilik tanah, bagaimana bahasa yang kita gunakan. Misal jika status sosial pemilih tanah berada di menengah ke atas tentu berbeda bahasa kita bila dengan status yang berada di menengah ke bawah.

2.Ungkap kebutuhan pemilik tanah
Jika anda mendapati pemilik tanah yang akan menjual tanahnya maka coba ungkapkan mengapa ia ingin menjual tanahnya. Sebab kadang alasan untuk menjual tanah sangat sederhana.


3.Lakukan pendekatan dengan “Hati”
Maksudnya adalah ungkapkan maksud tujuan anda dalam memulai bisnis properti. Mengapa anda menginginkan bermitra dengan pemilik tanah, karena dengan bermitra maka dapat saling menguntungkan. Dengan membangun komunikasi dengan pemilik tanah maka anda ungkapkan bahwa pertemuan dengannya sebagai bagian dari menyambung silaturahmi, menambah teman/saudara baru.


4.Lebih baik membangun daripada menjual tanah
Ya, menjual tanah hanya akan mendapatkan uang senilai harga pasar tanah di daerah tersebut, padahal dengan mengelola dahulu dan membangunnya maka akan mendapatkan keuntungan yang berlipat. Kaitannya dengan bernegosiasi dengan pemilik tanah, ungkapkan hal yang tadi, ditambah dengan bahwa jika ia hanya menjual tanah maka akan terkesan butuh uang atau bagi-bagi waris misalnya, dengan hanya menjual tanah maka tidak ada “sisa jejak” bahwa tanah tersebut adalah hasil keringatnya atau hasil kerja keras orang tuanya (jika itu tanah waris).
Dengan bekerjasama dengan developer maka akan mengesankan bahwa itu juga termasuk usaha pemilik tanah, sehingga kesan dengan tetangga/lingkungan sekitar bahwa pemilik tanah punya usaha baru yaitu usaha properti. Dengan membangun & mengembangkan tanahnya maka pemilik tanah akan memiliki kebanggaan sendiri, memiliki kenangan yang akan terus ada. Hal yang tidak akan didapatnya jika ia hanya sekedar menjualkan tanahnya
Jadi pesannya adalah, Jangan Jual Tanah !

5.Gunakan pengaruh orang lain di dalam keluarganya.
Cari tahu siapa orang yang paling ia hormati di dalam keluarga (bisa orang tua, kakek atau orang yang berjasa baginya) dan usulkan untuk menamakan perumahan itu dengan nama anggota keluarga tersebut
Katakan bahwa jika nama itu digunakan maka akan abadi selamanya, akan selalu terkenang selama perumahan itu ada. Dan merupakan penghormatan yang sangat istimewa bagi orang yang dihormatinya tersebut. Misal namanya Pak Budi, usulkan nama perumahannya Budi Graha atau Budi Indah atau Budi Residence

6.Negosiasikan Harga Tanah
Aspek ini sangat penting pengaruhnya dalam proyek Anda.
Jika harga yang ditawarkan sudah murah tentu tidak masalah, namun jika pemilik tanah mematok harga yang cukup tinggi maka tawarkan bisnisnya. Maksudnya adalah kita tawarkan kepada Pemilik tanah atau anggota keluarganya akan kita ajarkan bagaimana menjadi seorang Developer, caranya tentu dengan ikut mendampingi proses pengembangan yang akan dilakukan dan kita sebagai Developer akan se transparan mungkin untuk membuka semua tips dan trik nya.

7.Negosiasikan skema pembayaran
Ada beberapa skema yang dapat anda kepada pemilik tanah tawarkan :

a.Usahakan anda dapat melakukan pembayaran pembelian tanah 100 % dicicil dengan cara dibayarkan dari setiap penjualan kavling yang terjual.
b.Bila harus mengeluarkan uang muka usahakan minimal hanya 5 % (atau lebih kecil dari 5%) dari harga tanah sisanya (95%) dibayarkan dari setiap kavling yang terjual
c.Pembagian keuntungan langsung dibayarkan dari setiap kavling yang terjual, pembayaran ke pemilik tanah adalah pembayaran tanah ditambah nilai keuntungan
d.Nilai tambahan keuntungan bagi pemilik tanah antara 10%-50% dari harga tanah yang disepakati.

3. Buat Taman depan & gerbang. Kalo modal ga banyak, cukup bangun ini dulu dilokasi.
Istilahnya dandanin dulu mukanya biar cantik jadi buat penarik
Banyak orang yang nyoba jadi developer kecil melupakan ini, mereka hanya membuat brosur tapi lahannya ga diapa2in alias masih polos ga diolah. jadi minimal buat taman depan dan gerbang.
Selain taman dan gerbang, buat pengolahan kavling, maksudnya bikin batasan antara setiap kavling dan juga batasan jalan. yang penting orang bisa lihat yang mana buat jalan dan yang mana kavling2nya

4. Bikin brosur, buat promosi (iklan di media cetak).

5. Cari kontraktor yang mau diajak kerjasama
Maksudnya pembayaran tempo dibagi beberapa termin pekerjaan/waktu. Kalo bisa diawasi sendiri maka tinggal cari penyuplai material yang mau dibayarkan dengan jangka waktu tempo tertentu.



jika ada yg beli bagaimana??

KALO TUNAI
1. Pembayaran tanda jadi/Booking fee (terserah anda berapa uang tanda jadinya), sekitar Rp.100rb-500rb. Dibayarkan pas konsumen berminat untuk memilih kavling.

2. Pembayaran Uang muka/DP. BIasanya 10-30%, tapi umumnya 20% dari harga total rumah. Booking fee menjadi pengurang dari DP. Dibayarkan 1-2 minggu setelah Booking fee (atau anda punya kebijakan lain, tapi jangan terlalu lama).

3. Pelunasan 60-70% dari harga rumah. dibayarkan setelah DP. Kalo DP dah 20% trus pelunasan 70% berati cuma 90% dong, yang 10% nya gimana? yang 10% dibayarkan nanti saat rumah udah jadi dan dibayarkan sebelum serah terima (buat jaminan dari konsumen kepada developer).

KALO CASH BERTAHAP
Cash bertahap artinya, pembayaran dibagi dengan jangka waktu tertentu. Untuk pemula disarankan jangka waktunya max 12 bulan. jadi maksudnya misalnya harga rumah 120juta, maka konsumen harus membayar setiap bulannya sekitar 10juta selama 12 bulan. ini skemanya
1. Booking fee dan Uang muka/DP(ketentuannya sama kaya yang tunai)
2. Rumah baru dibangun setelah cicilan sudah 30% dari harga rumah.
3. Cicilan perbulan sesuai dengan ketentuan. Sisa pembayaran (setelah dikurangi booking fee+DP) dibagi jangka waktu cicilan (12 bulan misalnya)

KALO PAKE KPR (KREDIT PEMILIKAN RUMAH)
Kalo pengembang dengan unit terbatas memang pilihan kerjasama dengan bank agak terbatas. Tapi beberapa bank mau bekerjasama salahsatunya BTN.
1. Booking fee dan DP sama kaya yg sebelumnya.
2. Setelah pembayaran DP maka biasanya pengajuan permohonan konsumen diajukan kepada bank.
3. Butuh waktu sekitar 2minggu-1 bulan untuk akhirnya keluar persetujuan kredit keluar.
4. Setelah persetujuan kredit, maka akan ada AJB yang dilakukan di bank yang memberikan kredit.
5. Setelah AJB maka bank akan membayarkan sisa kekurangan pembayaran dari konsumen. enak dong..iya, tapi biasanya bank membayarkan keseluruhan namun pencairannya kepada developer dibayarkan secara bertahap (untuk awal sekitar 10-20% dari harga rumah)

Read More

Sistem Perhitungan Angsuran KPR Konvensional

Quote:

Konvensional berasal dari Bahasa Inggris yang artinya "menurut adat/kebiasaan, tradisional". Sementara itu, menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah “berdasarkan kesepakatan umum” seperti adat, kebiasaan, kelaziman. Berdasarkan pengertian itu, bank konvensional adalah bank yang dalam operasionalnya menerapkan metode bunga, karena metode bunga sudah ada terlebih dahulu, menjadi kebiasaan dan telah dipakai secara meluas dibandingkan dengan metode bagi hasil. Metode bunga ini pula yang diterapkan bank konvensional untuk KPR. Jadi bila kita mengajukan kredit kepemilikan rumah via bank konvensional, maka berapa angsuran yang mesti dicicil setiap bulannya dihitung berdasarkan pokok hutang ditambah bunga bank. Perlu anda ketahui, ada beberapa sistem perhitungan bunga bank konvensional. Dari itu sebelum anda memutuskan untuk mengambil KPR, sebaiknya tanyakan sistem perhitungan suku bunga yang dipakai lembaga tersebut. Biar lebih yakin minta print out simulasi angsuran kepada petugas bank. Disini anda dapat mengamati perbulannya berapa cicilan bunga dan cicilan pokok. Begitu juga disini anda dapat memperhitungkan sendiri seandainya ditengah masa pembiayaan tiba-tiba ingin melunasi. Kewajiban pokok tinggal berapa dan kewajiban bunga tinggal berapa. Tanyakan apakah kewajiban bunga harus diselesaikan semuanya atau hanya bunga yang terjadi pada bulan tersebut saat kita akan melunasinya. Nah, sebelum Anda menghubungi Agen atau Broker Properti untuk membeli rumah, pelajari terlebih dahulu sistem perhitungan bunga disini. Khusus untuk sistem perhitungan bunga anuitas dan efektif, nominal cicilan bisa berubah (naik atau turun) bila terjadi perubahan tingkat bunga. Anda perlu memahami sistem perhitungan bunga KPR untuk menentukan KPR dengan sistem bunga apa yang cocok untuk Anda.

SISTEM FLAT

Quote:

Dalam sistem bunga flat porsi angsuran pokok + bunga dalam cicilan setiap bulan, flat (sama) selama periode KPR tanpa terpengaruh perubahan bunga pasar (kecuali perubahan bunga sangat ekstrim). Karena itu bunga KPR dengan sistem flat terlihat jauh lebih rendah dibanding bunga KPR dengan sistem anuitas dan efektif. Kalau bunga efektif dan anuitas 15 – 17 persen, bunga flat hanya 8 - 9 persen. Contoh, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, periode tiga tahun (36 bulan), bunga 8,5 persen, maka angsuran pokok menurut sistem flat = Rp100 juta : 36 = Rp2.777.780, sedangkan angsuran bunga (Rp100 juta x 8,5%) : 12 = Rp708.334. Dengan demikian cicilan KPR Anda = Rp2.777.780 + Rp708.334 = Rp3.486.114/bulan. Total bunga yang harus Anda bayar selama 36 bulan mencapai Rp25.500.024. Cicilan harus dituntaskan hingga habis masa KPR. Percepatan pelunasan dikenai penalti. Bunga flat banyak diterapkan dalam penyaluran kredit kendaraan bermotor. Untuk KPR sudah jarang dipakai. KPR dengan bunga flat cocok untuk mereka yang berpenghasilan tetap. Mengambil KPR dengan bunga flat sebaiknya dilakukan saat bunga pasar cenderung bergejolak, dan periodenya dibatasi 3 – 5 tahun. SISTEM ANUITAS Quote: Pada sistem anuitas nominal cicilan juga tetap setiap bulan sampai akhir periode KPR. Yang berubah porsi angsuran pokok dan bunga dalam cicilan. Perubahan berlangsung setiap tahun (annual) meskipun saldo utang pokok (KPR) berkurang setiap bulan. Nilai cicilan dihitung dari faktor bunga yang terdapat dalam tabel anuitas berdasarkan saldo KPR tahunan. Misalnya, Anda mengambil KPR Rp.100 juta, bunga 15 persen, periode 3 tahun (36 bulan), menurut sistem anuitas cicilan yang harus Anda bayar pada tahun pertama adalah Rp3.649.808/bulan. Yaitu, angsuran pokok Rp2.399.808 dan bunga Rp1.250.000 (lihat tabel). Total bunga yang Anda bayar selama 36 bulan menurut sistem anuitas berdasarkan contoh di atas adalah Rp31.393.089, dengan asumsi tak ada perubahan bunga pasar. Kalau bunga pasar berubah, cicilan KPR juga akan berubah (bertambah atau berkurang). Perubahan dilakukan setelah bank memberlakukan bunga baru. Dengan demikian cicilan KPR Anda berikutnya tidak sama lagi dengan sebelumnya.

SISTEM EFEKTIF

Quote:

Sistem bunga efektif sama dengan anuitas. Bedanya cicilan dihitung dari saldo KPR bulanan, sehingga tiap bulan porsi angsuran bunga dan pokok utang berubah sesuai perubahan saldo KPR. Total bunga yang dibayar nasabah selama 36 bulan dengan sistem efektif menurut contoh yang sama, lebih kecil daripada sistem anuitas (lihat tabel). Sistem bunga efektif selalu ditawarkan floating (mengambang), dan karena itu lebih rentan terhadap fluktuasi bunga pasar ketimbang sistem anuitas. Kalau bunga pasar naik, cicilan KPR bulan berikutnya langsung ikut naik. Bahwa banyak bank menawarkan KPR dengan bunga efektif fixed (tidak berubah) selama jangka waktu tertentu, misalnya satu tahun, itu lebih untuk tujuan promosi. Pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif, terutama yang berjangka di atas lima tahun, porsi angsuran pokok utang pada tahun-tahun pertama amat kecil, sementara porsi angsuran bunganya sangat besar. Setelah pertengahan periode KPR, komposisinya mulai terbalik, porsi angsuran bunga mengecil, porsi angsuran pokok membesar. Sebab itu percepatan pelunasan pada KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif tidak dikenai pinalti, karena bank sudah meraup pendapatan bunga besar pada tahun-tahun pertama. KPR dengan sistem bunga anuitas dan efektif cocok untuk konsumen berpendapatan fleksibel seperti pedagang, kaum profesional, atau karyawan yang memiliki penghasilan sampingan, dan bagus diambil saat kecenderungan bunga pasar stabil atau menurun. Contoh Perhitungan Bunga Kredit Flat, Efektif, dan Anuitas Misalkan Anda mengambil kredit di bank sebesar Rp 12 juta dengan masa cicilan 12 bulan dan bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh perhitungan berikut menggunakan bunga flat 6%, bunga efektif 12%, dan bunga anuitas sebesar 12%. 1. Bunga Flat Rumus: total Bunga = P x I x N bunga perbulan = total bunga / B besar angsuran = (P + total bunga) / B * P : Pokok kredit * I : Suku bunga per tahun * N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun * B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan Perhitungan Bunga Flat : Total Bunga = Rp 12.000.000 × 0,06 × 1 = Rp 720.000 Bunga per Bulan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000 Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000 2. Bunga Efektif Rumus : Bunga per Bulan = SA x I/12 * SA : Saldo Akhir Periode * I : Suku bunga per tahun Perhitungan Bunga Bank Efektif : Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000 Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000

Read More

Tips Mengandalkan Kredit Bank Dalam Berinvestasi Properti

Quote:

Investasi di properti memberikan peluang bagi seorang properti investor untuk berinvestasi meski tidak memiliki dana. Dengan memanfaatkan fasilitas kredit bank, seorang investor sudah bisa memiliki properti sebagai investasi. Pihak bank pun memiliki perhatian lebih pada kredit jenis ini, disebabkan tingkat safety yang tinggi dan minim risiko, juga karena nilai properti yang selalu naik dari waktu ke waktu. Yang jadi persoalan, bagi kita yang berminat investasi properti adalah apakah pihak bank mau mengucurkan kreditnya ke kita? Trus, kalau kita berinvestasi properti dengan mengandalkan kredit bank, apa masih menguntungkan? Nah, bagaimana teknik dan triknya agar kita bisa mendapatkan kucuran kredit dari bank dan tetap diuntungkan dengan kredit tsb? Berikut tipsnya

1. Jangan Tergantung Pada Satu Bank

Quote:

Jangan hanya tergantung dari 1 bank saja masukkan aplikasi anda ke banyak bank karena dengan demikian posisi tawar anda akan lebih besar. Banyak orang yang meminjam uang uang di bank hanya datang di satu bank saja sehingga ketika bank yang mereka datangi menolak mereka menggap bahwa mereka tidak bisa pinjam uang di bank. Selain itu jika hanya mengandalkan satu bank saja anda tidak akan memiliki pembanding bank mana yang memberikan pinjaman lebih besar selisih 3% s/d 5% dirumah itu sangatlah besar.

2. Perhatikan Jangka Waktu Kredit

Quote:

Berhutanglah dengan jangka waktu yang paling lama semakin lama pinjaman anda semakin rendah resiko anda dan semakin besar keuntungan anda. Rata-Rata orang yang meminjam uang di bank dalam meminjam dalam jangka waktu pendek dengan alasan takut berhutang. Saya akan berikan ilustrasi jika anda meminjam uang di bank dengan komponen KPR misalnya pinjaman untuk 20th dengan tingkat suku bunga pinjaman KPR 10%/tahun maka anda akan menggasur hanya 1%/ bulan maka berapa% yang akan anda bayarkan kepada bank dalam jangka waktu 20th hanya 240% atau 2,4X dari harga sekarang coba anda bayangkan berapa harga rumah anda pada akhir masa kontrak itu jika anda asumsikan pertumbuhan rumah di tepat anda beli 15%/tahun menurut hitungan bunga berbunga maka rumah anda dalam 20 tahun menjadi (1+0,15)=16,36X lipat sedangkan anda hanya membayar 2,4X jadi keuntungan anda hampir 14X lipat dalam 20 tahun... Wow keuntungan yang luar biasa.

3. Ketahui Berapa Nilai Kredit yang Layak Bagi Anda.

Quote:

Bank mencairkan dana sesuai kemampuan anda standartnya angsurannya harus 1/3 dari gaji atau penghasilan anda.bila anda memiliki gaji 10 juta maka pinjaman yang bisa dikeluarkan oleh bank hanya yang angsurannya Cuma 3 juta. Wah pasti dalam benak anda kecil sekali donk memang kecil Cuma nilai ini tidak baku tergantung dari kemampuan anda meyakinkan pihak bank bisanya mereka bisa mencairkan maksimum ½ darigaji anda. Jadi pilihlah rumah yang sesuai dengan kemampuan anda dan penilaian bank.

Read More

Gaji 5jt Utuh, bisa Beli Properti Tanpa Uang dengan Bisnis Properti

ga percaya?? baca dulu

Ada kasus...seperti ini kasusnya...

Quote:

’belum apa-apa sudah ditolak bank…. Padahal kalo diitung2 itu bisa meringankan beban dan menguntungkan semua pihak dan tdk ada yg dirugikan. Misalnya nih, saat ini gaji anda 5jt, buat cicilan koperasi yg sifatnya urgent ada 4jt an.. trus potongan jam kerja 500rb krn sering dtg telat ngurusin bisnis dl. jd bersih 500rb. Kalo anda dapat pinjaman dr bank dg cara KPR dan ada cashback 50jt sj untuk menutup hutang tsb… maka cicilan Anda anggap aja 2jt… sehingga gaji bersih Anda mjd 3jt… asikkhan??? dapet rumah, beban ringan.. Tapi itu ide tinggal ide..

oke begini triknya...

Quote:

Bank itu melihat HISTORY DATA atau CASH FLOW past performance. Sedangkan yang coba diinginkan anda adalah FUTURE CASH FLOW alias CASHFLOW yang belum terjadi. Ini tidak MACTH. Kl dari data, 5jt dipotong cicilan koperasi 4jt. artinya power to pay-nya Cuma 1jt. 1juta dapatnya rumah sederhana bersubsidi. Artinya bukan dapat cashback 50jt, tapi dapat rumah seharga 50jt. Trus bagaimana jika ingin cashback 50jt? Cashback 50jt itu bisa dimungkinkan jika harga properti lebih dari 300jt. dengan asumsi tanpa uang muka, pajak2 dan biaya2 terbayarkan dari kpr. Which is mean bahwa rumah yang akan anda beli, lebih mahal 50% dari seharusnya. bahkan mungkin lebih. Contoh harga Asli 300jt. Mark up harga 50%, menjadi 450jt. Harga = 450jt UM 20% = 90jt KPR = 360jt dipotong dengan pajak2 5% = 25jt biaya 7% = 35jt…. Bersih 300jt…. eh belum dapet tuh 50jt cashbacknya… Ini baru pake jurus TANPA UANG Bila harga asli 300jt. Markup 100%. menjadi 600jt Harga = 600jt UM 20% = 120jt KPR = 480jt dipotong dgn pajak 5% = 30jt biaya 7% = 42jt Bersih = 400jtan. dengan harga asli 300jt, anda bisa dapat 100jt cash back, ini namanya jurus BELI PROPERTI TANPA UANG MALAH DAPAT UANG. Itupun dengan catatan appraisal bank memang senilai 600jt. Yang jadi masalah, mampukah mencicil hutang KPR 480jt dengan gaji 5jt? Jelas tidak. WELL, kl memang sulit, trus bagaimana caranya??? Mengapa tidak mencoba mempraktekkan jurus BROKERAGE. Misal Anda mencoba membeli rumah seharga 300jt. Tapi secara angsuran anda tidak mampu. Bagaimana jika 300jt itu anda carikan membeli. Anda bisa dapat komisi 2,5%. Berapa tuh? 7,5jt. Lumayan dah bisa nutupin hutang koperasi. Kl Anda ketemu 10 rumah dan bisa sold out itu artinya 75jt. WOW! SUPERB! Alih2 beli properti pake KPR, malah jadi BROKER dan bisa beli properti CASH KERAS! lalu cari saja rumah seharga 75jt.bahkan lebih murah lagi. Ini namanya Jurus Beli Properti Tanpa Uang dengan Bisnis Properti. Gaji anda UTUH! WOW!

Read More

Tips Memasarkan Properti

Anda kesulitan memasarkan properti anda?

Apa masalahnya? Karena anda belum berpengalaman?

Oke, ada baiknya jika anda mempelajari tips menjadi seorang marketer berikut ini

Pertama sekali dan yang paling penting, anda harus mencari calon pembeli properti yang ingin anda jual. Tanpa ada calon pembeli, bagaimana anda bisa menawarkan? Jadi anda mesti membuat rencana pemasaran. Bidik calon pembeli potensial dan perhatikan kebutuhan, kepentingan dan keinginan mereka, kemudian tarik mereka untuk memasuki pasar anda. Atau dengan kata lain, buat mereka berkeinginan membeli properti yang anda tawarkan.

Masih bingung bagaimana memulai langkahnya..??

Inilah beberapa langkah yang mesti anda tempuh..!

1. Siapkan properti Anda sebelum anda mencari pembeli. Bersihkan dan perbaiki interior dan eksterior properti anda agar orang yang melihatnya tertarik. Kalau keadannya kumuh dan berantakan, kemungkinan besar orang akan lari melihatnya, karena dikira rumah hantu.. hehhe

2. Jangan ragu memasang plang “Dijual” atau “For Sale” di depan properti anda. Jangan lupa tulis nomer kontak yang bisa dihubungi. Pastikan tulisan tersebut jelas terlihat dari jalan. Ini berguna bagi calon pembeli yang sedang berkeliling mencari properti.

3. Sebarkan informasinya keseluruh jaringan anda, baik itu keluarga, teman maupun kolega anda. Beritahu mereka kalau anda ingin menjual properti anda. Jangan lupa, janjikan fee (bonus) bagi mereka yang berhasil “menangkap” pembeli properti anda.

4. Bikin profil properti yang anda tawarkan. Jelaskan deskripsinya agar orang bisa menilai dan tertarik. Jangan berlebihan memuji jualan anda, tapi ungkapkan seadanya, jangan sampai orang merasa tertipu nantinya. Jangan lupa, sertakan foto eksterior dan interior.

5. Jika proprti yang ingin anda jual berbentuk rumah, tawarkan bantuan (kemudahan) kepada calon pembeli untuk mendapatkan KPR Bank. Sebelumnya anda bisa menghubungi bangkir kenalan anda untuk konsultasi.

Bila cara diatas sudah ditempuh, dan anda masih belum menemukan pembeli, cara berikut ini disarankan :

1. Kerjasama dengan agen (broker) properti. Anda bisa menghubungi mereka dan membuat perjanjian prosentasi yang anda berikan bila mereka berhasil menjual properti anda. Agen properti yang profesional pastinya memiliki jaringan yang luas dan pengalaman yang mumpuni dalam memasarkan properti.

2. Pasang Iklan, baik itu iklan gratisan maupun iklan berbayar. Baik dimedia cetak maupun elektronik. Jangan ragu untuk memanfaatkan lalu lintas internet, karena pengguna internet saat ini sangat banyak. Anda bisa memanfaatkan teknologi ini untuk memasarkan properti anda

Read More

Ngobrolin KPR??Linggah rene

ALL ABOUT KPR !!

Syarat-syarat KPR :

• Fotokopi KTP pemohon dan suami/istri
• Fotokopi Mutasi Rekening Koran minimal 3 bulan terakhir
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi NPWP/SPT Tahunan PPh Pasal 21
• Fotokopi Sertifikat SHM atau HGB yang masih panjang,
• Fotokopi IMB
• Fotokopi bukti PBB (10 tahun terakhir-peraturan terbaru)
• PasFoto 3×4 Suami-istri (menyusul)
• Fotokopi Akte Nikah/Cerai/pisah harta (bila ada)
• Fotokopi WNI dan Surat Ganti Nama (jika ada)
• Data pemilik seperti FC suami-istri, KK, Surat Pisah Harta, surat cerai dsb
• Untuk pembelian dari Developer data pemilik tidak usah.

Data Tambahan untuk Pemohon Karyawan :

• Fotokopi slip gaji 3 bulan terakhir
• Fotokopi Surat keterangan kerja terbaru berisi nama lengkap, jabatan di kantor, lama bergabung
• Kalo baru pindah kerja dan di tempat yang baru kurang dari 2 tahun bisa dilampirkan keterangan tempat bekerja sebelumnya

Data Tambahan untuk Pemohon Wiraswasta :

• - Printout Detail keuangan usaha
• - FC kontrak kerjasama / usaha dengan beberapa perusahaan
• - FC SIUP, TDP, dll 
  
  
  
  Tahapannya

  
  

  1. Masukan formulir & syarat2
  2. BI Checking pemohon KPR
  3. Appraisal rumah oleh pihak bank atau lembaga yg ditunjuk bank
  4. Bank rapat komite kredit (bisa cuman di cabang doang atau naik ke pusat, tergantung bank-nya)
  5. Pemberitahuan permohonan KPR disetujui atau tidak (biasanya kalo disetujui nanti ada surat persetujuan kredit).
  6. Akad Kredit

  
  

  Biaya KPR
  
  

  1. Administrasi
  2. Appraisal
  3. Provisi
  4. Asuransi Jiwa
  5. Asuransi Kebakaran
  6. APHT
  7. Cek Sertifikat
  8. Notaris (AJB & Balik Nama)
  9. Besar biaya ini bisa berbeda dan bisa dinegosiasikan.
  10. Kurang lebih antara 1%-6% dari nilai pinjaman 
      
      
      BESAR HITUNGAN PAJAK

  
  

  Transaksi diatas harga NJOP :
  Pajak Pembeli : [Nilai Transaksi - Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)] x 5%
  Pajak Penjual : Nilai Transaksi x 5%
  
  Transaksi dibawah harga NJOP :
  Pajak Pembeli : [NJOP - Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)] x 5%
  Pajak Penjual : NJOP x 5%
  
  
  

  Bank Penerima Take Over KPR dari Bank lain
  
  

  • Kalo memang mau Take Over coba aja apply ke semua bank ini :
  • BRI
  • BRI Syariah
  • Panin
  • CIMB NIAGA
  • CIMB NIAGA Syariah
  • BNI
  • BNI Syariah
  • NISP
  • NISP Syariah
  • COMMONWEALTH
  • Mandiri
  • Mandiri Syariah
  • BTN
  • BTN Syariah
  • DANAMON
  • DANAMON SYARIAH
  • BUKOPIN
  • BUKOPIN SYARIAH
  • Standard Chartered
    
    
    KPR untuk pembelian tanah dan pembangunan rumah...
    
    

    yang JELAS TIDAK BISA
    -BCA/BCA Syariah
    -BTN/BTN Syariah
    -Bank Mandiri
    -Niaga/Niaga Syariah
    -Panin
    -Danamon
    -Bukopin
    -Bank DKI Syariah
    
    yang JELAS BISA
    -BNI
    -Bank Syariah Mandiri
    -Artha Graha
    -Bank Mega
    -BII *belum pasti
    
    yang BISA BERSYARAT
    -Permata/Permata Syariah (hanya dengan developer yg kerjasama)
    
    yang TIDAK JELAS BISA/TIDAK
    -BRI/BRIS
    -Bank Jabar Banten
    -HSBC (KPR hanya untuk yang sudah jadi nasabah)
    
    
    Tambahan :
    

    syarat tambahan KPR untuk ngebangun rumah:
    
    

    • -fotokopi bukti kepemilikan tanah (sertifikat)
    • -fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) atau resi permohonan pembuatan IMB
    • -bukti pembayaran PBB tahun terakhir
    • -Rencana Anggaran Biaya (RAB)

    *sumber: BNI
    
    -Bank Syariah Mandiri: Dalam RAB, biaya upah pekerja dan keuntungan kontraktor tidak akan dipertimbangkan untuk perhitungan kredit pembangunan karena dianggap bukan komponen "pembelian".

Read More

Seluk Beluk Condotel di Bali

Tahun-tahun terakhir ini di Bali menjamur properti berupa Condotel dan Villa, sebenarnya Condotel itu apa ? Kemudian villa-villa di Bali terdapat dua sistem kepemilikan yaitu Leasehold dan Freehold.


Condotel atau hotel-condo adalah sebuah bangunan yang dapat digunakan baik sebagai kondominium dan sebagai hotel.Condotel biasanya berupa bangunan bertingkat yang dikembangkan dan dioperasikan seperti hotel mewah.

Condotel umumnya terdapat di kota-kota besar dan daerah resort seperti di Bali. Hotel ini memiliki unit-unit kondominium yang memungkinkan seseorang untuk memiliki tempat liburan yang full-service. Ketika pemilik kondominium tidak menggunakan unit ini, mereka dapat memanfaatkan hasil pemasaran dan manajemen yang dilakukan oleh jaringan hotel untuk menyewa dan mengelola unit-unit kondominium itu seperti layaknya kamar hotel.

Hal yang menjadi faktor yang menguntungkan bagi pemilik kondominium adalah adanya kontribusi bagi hasil dari pendapatan sewa. Pendapatan sewa tersebut juga dibutuhkan perusahaan manajemen, untuk keperluan pemasaran, biaya operasional dan perawatan fasilitas seperti kolam renang dan sebagainya; termasuk FF & E (fixture, furniture and
equipment – perlengkapan, perabotan dan peralatan). Bagi hasil antara pemilik dan manajemen perusahaan bervariasi untuk setiap proyek condotel, namun dengan adanya persaingan antara proyek sejenis, investor dapat memilih unit condotel yang paling menguntungkan. Umumnya tingkat kembalian (yield) dari condotel antara 10%-15% per-tahun ditambah hak menginap selama lebih kurang 21 hari dalam setahun.

Kemudian mengenai leasehold dan freehold, sebenarnya istilah ini di adopsi dari jenis hak yang ada luar negeri, secara singkat dapat di uraikan sebagai berikut:

>. Leasehold adalah bentuk kepemilikan properti di mana satu pihak membeli hak untuk menempati tanah dan/atau bangunan untuk jangka waktu tertentu (jangka waktunya relatif panjang). Leasehold sebagai dokumen legalitas (hak) dapat diperjualbelikan di pasar terbuka. Leasehold berbeda dengan freehold dimana kepemilikan properti dimiliki untuk jangka waktu yang tak terbatas, dan juga berbeda dari persewaan dari properti secara berkala seperti mingguan, bulanan atau tahunan.
Sampai akhir masa leasehold, pemilik leasehold mempunyai hak untuk memperpanjang masa penyewaannya dengan membayar kompensasi. Jadi sebenarnya leasehold sudah diadopsi pada hak-hak tanah yang ada di Indonesia, seperti sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) dengan masa hak 30 tahun atau sertifikat Hak Pakai dengan masa hak 20 tahun,
dan sertifikat lainnya yang mempunyai batasan waktu. Untuk kepemilikan oleh perusahaan atau orang asing misalnya, digunakan jenis kepemilikan ini (leasehold).

>. Freehold adalah kepemilikan properti atas tanah dan semua struktur tak bergerak yang melekat pada tanah tersebut. Ini adalah kebalikan dari leasehold. Properti yang dimiliki meliputi tanah dan yang melekat pada tanah seperti: bangunan, pohon, atau sumber daya bawah tanah, tetapi tidak hal-hal seperti kendaraan atau ternak (yang bergerak); dan
kepemilikannya tidak ada batas waktu. Di Indonesia dikenal sebagai Hak Milik.

Prospek investasi kondotel dan vila di Bali cukup menarik. Kawasan pinggir pantai paling menjanjikan.
Dalam peta dunia Bali hanya sebuah titik. Tapi dalam peta pariwisata internasional Bali punya nama besar yang menyedot perhatian pelancong. Bertahun-tahun Pulau Dewata selalu masuk top three destination in the world. Hotel dan vilanya tidak pernah sepi penyewa. Tingkat hunian hotel berbintang di kawasan wisata seperti Legian, Seminyak, dan Kuta, rata-rata 70 persen.
Sepanjang 2007 Bali kedatangan 1,65 juta wisatawan asing. Tahun ini targetnya 1,9 juta. Belum terhitung wisatawan lokal. Ini lahan gemuk bisnis penginapan, hotel, dan vila. Untuk ikut menikmati bisnis itu Anda tidak harus punya hotel sendiri. Beberapa tahun ini banyak kondotel (kondominium hotel) ditawarkan di kawasan wisata Bali. Unit-unitnya dijual putus lalu dioperasikan menjadi hotel dengan pengelola chain hotel yang memiliki reputasi internasional.

Kuta-Seminyak-Pecatu
Kondotel di Legian dan Seminyak punya prospek menjanjikan. Kawasan ini menjadi jantung pariwisata Bali. Wisatawan asing dan lokal terkonsentrasi di sini. Demikian juga dengan hotel, resto, vila, art shop, hingga tempat hiburan malam. Kawasan itu hidup 24 jam. Tempat hiburan malam seperti Bounti di Jl Raya Legian bahkan sesak hingga dini hari.
Potensi inilah yang dilirik developer untuk menjajakan dagangannya. Jangan heran penjualan kondotel dan vila di Legian dan Seminyak laris manis. Anantara Seminyak (59 unit) yang dipasarkan sejak 2006 hampir habis. Padahal yang termurah harganya 300 ribu dolar AS atau hampir Rp3 miliar (tipe 70 m2).
Yang menarik konsumen diberi garansi investasi (return guarantee) antara 6 – 8 persen per tahun dalam dolar AS, selama 2 - 3 tahun pertama. Taruhlah harganya Rp2 miliar, garansi investasi enam persen. Maka konsumen akan menerima Rp120 juta/tahun. Angka ini diterima pada saat kondotel beroperasi, bisa juga dibayar di muka dipotong harga pembelian. Selain itu konsumen masih mendapat free stay 21 hari selama satu tahun. Ada yang menyebut return guarantee itu hanya marketing gimmick developer. Harga dinaikkan dulu dan selisih harga itu digunakan untuk membayar jaminan sewa.
Terlepas dari itu prospek investasi kondotel di Bali memang cukup menjanjikan. Hanya konsumen harus memperhatikan kelas hotel saat dioperasikan. Saat ini yang bagus pasarnya hotel bintang tiga dan empat. Tingkat hunian tertinggi di Bali adalah hotel bintang tiga. Tarif kamarnya sekitar Rp400 ribu – Rp600 ribu ++ per malam. Hal itu dibenarkan Kahar Salamun, GM All Seasons, hotel bintang tiga 120 kamar di kawasan Legian. “Saat ini hunian All Seasons mencapai 90 persen,” katanya.

Harga dan lokasi
Sebagai obyek investasi harga kondotel harus pantas. Kalau kelewat mahal hasilnya bisa jeblok. Taruhlah harga kondotel Rp2 miliar, kalau berharap keuntungan investasi (yield) 10 persen per tahun berarti nilainya Rp200 juta. Bagaimana mencapainya? Menurut Tony Eddy, Presdir Tony Eddy & Associates (TEA), konsultan properti yang pernah memasarkan kondotel di Bali, penghasilan pemilik hotel yang moderat pemilik kondotel per tahun adalah 1000 x tarif sewa per malam. Angka 1000 didapat dari 365 (jumlah hari/tahun) x [tingkat hunian kondotel rata-rata 60 persen x 45 persen (pendapatan bersih setelah dikurangi over head cost)]. Misalnya, Anda membeli kondotel Rp2 miliar/unit. Bila mengharapkan yield 10 persen atau Rp200 juta/tahun, berarti unit kondotel harus disewakan Rp2 juta/malam. Pertanyaannya, laku apa tidak? “Kalau tidak laku berarti harga kondotelnya terlampau mahal,” katanya.
Selain harga, keberhasilan kondotel juga ditentukan lokasi. Yang di prime area, yakni di dekat pantai memiliki prospek lebih bagus. Jangan heran hotel, kondotel, dan vila berjajar rapat di sepanjang pantai Kuta sampai Seminyak.

Read More

Tips/Triks untuk pengantin muda yg ingin beli Rumah

Berikut ini tips yg mungkin berguna

Contoh kasus:
Suami istri muda, join income = 6 juta, masa kerja kurang dari 1 tahun, belum ada SPT, belum ada kartu keluarga. Menginginkan rumah kecil dan sehat di pemukiman yang layak.

1. Hitung kemampuan finansialmu, caranya:
a. Hitung credit power-mu (kemampuan mencicil),
Sederhananya rumah itu akan dibeli lewat KPR, entah rumah baru dari developer ataupun rumah second. Cicilan itu biasanya 1/3 gaji, walau ada beberapa bank bisa mencapai 40 bahkan 50%.
Contoh hitungan dengan bunga 14% dan jangka 15 tahun maka kita bisa meminjam:
100 juta, cicilan 1.3juta/bulan, income 4 juta
150 juta, cicilan 1.9juta/bulan, income 6 juta
200 juta, cicilan 2.6juta/bulan, income 8 juta
hitung posisi credit powermu ada dimana

b. Hitung buying power-mu (kemampuan membeli rumah)
Bank umumnya hanya akan mendanai 80% dari harga rumah, maka kita harus mencari 20% sisanya. Ambil contoh kasus diatas dimana buying power kita 150 juta. 150 juta adalah 80%-nya sehingga harga rumah maksimal yang bisa kita dapatkan adalah di kisaran 187.5 juta. Atau dengan DP sebesar 37.5juta.

Yang perlu diperhatikan, buying power = DP + administrasi. Dalam kasus diatas. Maka first paymentnya adalah 37.5 juta + 10 juta (5% dari harga rumah biasanya untuk keperluan administrasi). Sehingga total dana yang harus disiapkan adalah 47.5 juta.
2. Setelah menentukan posisi finansial dimana, barulah kita mencari rumah yang cocok untuk kita. Ada beberapa pilihan antara lain
a. Rumah baru, rumah baru dari developer ini hitungannya lebih mudah. angkanya pun jelas, namun masalahnya pilihan sangat terbatas. Waktu idle untuk menunggu rumah ini pun cukup lama, beberapa perumahan besar bahkan memasang tenggang waktu hingga 2 tahun-an. Ini pun belum menjamin kita punya tetangga.
b. Rumah second, rumah second sebenarnya pilihan yang sangat menarik. Selain lokasinya yang lebih dekat. membeli rumah second berarti membeli masyarakat dan lingkungan yang sudah jadi. Dan rumah ini bisa langsung ditempati.

Tips dan Saran:
1. Jangka waktu cicilan baiknya adalah kurang dari 15 tahun, lebih dari itu akan memberatkan sang kreditor.

2. Rumah second selalu lebih menguntungkan dibandingkan rumah baru.
Rumah second sendiri dibagi dalam 3 kategori:
-usia < 10 tahun -usia 10-20 tahun -usia > 20 tahun
pembagian sederhana ini didasarkan dengan penggunaan material dan design dari rumah tersebut. Rumah dalam kategori pertama sebenarnya merupakan pilihan yang terbaik. Disamping harganya lebih murah, kondisi bangunannya tergolong masih baik.

3. Lokasi adalah komponen yang signifikan, dengan budget yang terbatas. Lebih baik memilih rumah yang lebih kecil namun jelas keamanan dan sarana prasarananya. Contohnya rumah tipe 36 di BSD tentunya secara faktor strategis lebih baik daripada rumah di daerah Ciputat dengan harga yang sama misalnya.

Read More