Tahun-tahun terakhir ini di Bali menjamur properti berupa Condotel dan
Villa, sebenarnya Condotel itu apa ? Kemudian villa-villa di Bali
terdapat dua sistem kepemilikan yaitu Leasehold dan Freehold.
Condotel atau hotel-condo adalah sebuah bangunan yang dapat digunakan
baik sebagai kondominium dan sebagai hotel.Condotel biasanya berupa
bangunan bertingkat yang dikembangkan dan dioperasikan seperti hotel
mewah.
Condotel umumnya terdapat di kota-kota besar dan daerah resort seperti
di Bali. Hotel ini memiliki unit-unit kondominium yang memungkinkan
seseorang untuk memiliki tempat liburan yang full-service. Ketika
pemilik kondominium tidak menggunakan unit ini, mereka dapat
memanfaatkan hasil pemasaran dan manajemen yang dilakukan oleh jaringan
hotel untuk menyewa dan mengelola unit-unit kondominium itu seperti
layaknya kamar hotel.
Hal yang menjadi faktor yang menguntungkan bagi pemilik kondominium
adalah adanya kontribusi bagi hasil dari pendapatan sewa. Pendapatan
sewa tersebut juga dibutuhkan perusahaan manajemen, untuk keperluan
pemasaran, biaya operasional dan perawatan fasilitas seperti kolam
renang dan sebagainya; termasuk FF & E (fixture, furniture and
equipment – perlengkapan, perabotan dan peralatan). Bagi hasil antara
pemilik dan manajemen perusahaan bervariasi untuk setiap proyek
condotel, namun dengan adanya persaingan antara proyek sejenis, investor
dapat memilih unit condotel yang paling menguntungkan. Umumnya tingkat
kembalian (yield) dari condotel antara 10%-15% per-tahun ditambah hak
menginap selama lebih kurang 21 hari dalam setahun.
Kemudian mengenai leasehold dan freehold, sebenarnya istilah ini di
adopsi dari jenis hak yang ada luar negeri, secara singkat dapat di
uraikan sebagai berikut:
>.
Leasehold adalah bentuk kepemilikan properti di mana satu pihak
membeli hak untuk menempati tanah dan/atau bangunan untuk jangka waktu
tertentu (jangka waktunya relatif panjang). Leasehold sebagai dokumen
legalitas (hak) dapat diperjualbelikan di pasar terbuka. Leasehold
berbeda dengan freehold dimana kepemilikan properti dimiliki untuk
jangka waktu yang tak terbatas, dan juga berbeda dari persewaan dari
properti secara berkala seperti mingguan, bulanan atau tahunan.
Sampai akhir masa leasehold, pemilik leasehold mempunyai hak untuk
memperpanjang masa penyewaannya dengan membayar kompensasi. Jadi
sebenarnya leasehold sudah diadopsi pada hak-hak tanah yang ada di
Indonesia, seperti sertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) dengan masa hak 30
tahun atau sertifikat Hak Pakai dengan masa hak 20 tahun,
dan sertifikat lainnya yang mempunyai batasan waktu. Untuk kepemilikan
oleh perusahaan atau orang asing misalnya, digunakan jenis kepemilikan
ini (leasehold).
>.
Freehold adalah kepemilikan properti atas tanah dan semua struktur
tak bergerak yang melekat pada tanah tersebut. Ini adalah kebalikan
dari leasehold. Properti yang dimiliki meliputi tanah dan yang melekat
pada tanah seperti: bangunan, pohon, atau sumber daya bawah tanah,
tetapi tidak hal-hal seperti kendaraan atau ternak (yang bergerak); dan
kepemilikannya tidak ada batas waktu. Di Indonesia dikenal sebagai Hak Milik.
Prospek investasi kondotel dan vila di Bali cukup menarik. Kawasan pinggir pantai paling menjanjikan.
Dalam peta dunia Bali hanya sebuah titik. Tapi dalam peta pariwisata
internasional Bali punya nama besar yang menyedot perhatian pelancong.
Bertahun-tahun Pulau Dewata selalu masuk top three destination in the
world. Hotel dan vilanya tidak pernah sepi penyewa. Tingkat hunian hotel
berbintang di kawasan wisata seperti Legian, Seminyak, dan Kuta,
rata-rata 70 persen.
Sepanjang 2007 Bali kedatangan 1,65 juta wisatawan asing. Tahun ini
targetnya 1,9 juta. Belum terhitung wisatawan lokal. Ini lahan gemuk
bisnis penginapan, hotel, dan vila. Untuk ikut menikmati bisnis itu Anda
tidak harus punya hotel sendiri. Beberapa tahun ini banyak kondotel
(kondominium hotel) ditawarkan di kawasan wisata Bali. Unit-unitnya
dijual putus lalu dioperasikan menjadi hotel dengan pengelola chain
hotel yang memiliki reputasi internasional.
Kuta-Seminyak-Pecatu
Kondotel di Legian dan Seminyak punya prospek menjanjikan. Kawasan ini
menjadi jantung pariwisata Bali. Wisatawan asing dan lokal
terkonsentrasi di sini. Demikian juga dengan hotel, resto, vila, art
shop, hingga tempat hiburan malam. Kawasan itu hidup 24 jam. Tempat
hiburan malam seperti Bounti di Jl Raya Legian bahkan sesak hingga dini
hari.
Potensi inilah yang dilirik developer untuk menjajakan dagangannya.
Jangan heran penjualan kondotel dan vila di Legian dan Seminyak laris
manis. Anantara Seminyak (59 unit) yang dipasarkan sejak 2006 hampir
habis. Padahal yang termurah harganya 300 ribu dolar AS atau hampir Rp3
miliar (tipe 70 m2).
Yang menarik konsumen diberi garansi investasi (return guarantee) antara
6 – 8 persen per tahun dalam dolar AS, selama 2 - 3 tahun pertama.
Taruhlah harganya Rp2 miliar, garansi investasi enam persen. Maka
konsumen akan menerima Rp120 juta/tahun. Angka ini diterima pada saat
kondotel beroperasi, bisa juga dibayar di muka dipotong harga pembelian.
Selain itu konsumen masih mendapat free stay 21 hari selama satu tahun.
Ada yang menyebut return guarantee itu hanya marketing gimmick
developer. Harga dinaikkan dulu dan selisih harga itu digunakan untuk
membayar jaminan sewa.
Terlepas dari itu prospek investasi kondotel di Bali memang cukup
menjanjikan. Hanya konsumen harus memperhatikan kelas hotel saat
dioperasikan. Saat ini yang bagus pasarnya hotel bintang tiga dan empat.
Tingkat hunian tertinggi di Bali adalah hotel bintang tiga. Tarif
kamarnya sekitar Rp400 ribu – Rp600 ribu ++ per malam. Hal itu
dibenarkan Kahar Salamun, GM All Seasons, hotel bintang tiga 120 kamar
di kawasan Legian. “Saat ini hunian All Seasons mencapai 90 persen,”
katanya.
Harga dan lokasi
Sebagai obyek investasi harga kondotel harus pantas. Kalau kelewat mahal
hasilnya bisa jeblok. Taruhlah harga kondotel Rp2 miliar, kalau
berharap keuntungan investasi (yield) 10 persen per tahun berarti
nilainya Rp200 juta. Bagaimana mencapainya? Menurut Tony Eddy, Presdir
Tony Eddy & Associates (TEA), konsultan properti yang pernah
memasarkan kondotel di Bali, penghasilan pemilik hotel yang moderat
pemilik kondotel per tahun adalah 1000 x tarif sewa per malam. Angka
1000 didapat dari 365 (jumlah hari/tahun) x [tingkat hunian kondotel
rata-rata 60 persen x 45 persen (pendapatan bersih setelah dikurangi
over head cost)]. Misalnya, Anda membeli kondotel Rp2 miliar/unit. Bila
mengharapkan yield 10 persen atau Rp200 juta/tahun, berarti unit
kondotel harus disewakan Rp2 juta/malam. Pertanyaannya, laku apa tidak?
“Kalau tidak laku berarti harga kondotelnya terlampau mahal,” katanya.
Selain harga, keberhasilan kondotel juga ditentukan lokasi. Yang di
prime area, yakni di dekat pantai memiliki prospek lebih bagus. Jangan
heran hotel, kondotel, dan vila berjajar rapat di sepanjang pantai Kuta
sampai Seminyak.
